Em um cenário de juros elevados e volatilidade, o investidor encontra novas formas de acessar o mercado imobiliário com diversificação e liquidez superiores. Este artigo traça um panorama abrangente, mostrando caminhos para ir muito além dos fundos tradicionais de tijolo e apresentando estratégias que podem potencializar sua rentabilidade e segurança.
Contexto macro: oportunidades em meio a desafios
Entre 2023 e 2025, os FIIs ganham destaque como alternativa à poupança e à renda fixa pura. Em 2024, foram negociados R$ 93,9 bilhões em FIIs na B3, alta de 26,3% sobre 2023. Apesar da Selic em patamar elevado e da volatilidade, o mercado segue se expandindo.
- Selic elevada e oscilações frequentes
- IFIX apresentou queda em novembro (-2,11%) e dezembro/24 (-2,18%)
- Captado quase R$ 30 bilhões em 2025, com R$ 3 bilhões em um fundo de oportunidades
O desafio atual reforça a importância de olhar para estratégias diferenciadas e seguras, aproveitando segmentos que prosperam mesmo em regimes de juros altos.
Além do imóvel físico: novas portas de entrada
Historicamente, o investimento direto em imóveis exige alto capital inicial, gestão ativa e baixa liquidez. É comum enfrentar meses até concluir uma venda ou renegociação de aluguel.
Em contrapartida, os FIIs trouxeram:
Este comparativo evidencia como os FIIs democratizaram o acesso ao setor, entregando diversificação geográfica e setorial com custos e riscos mais controlados.
Explorando FIIs além dos clássicos
Ir além dos FIIs “tijolo” tradicionais (escritórios em SP/RJ, shoppings) permite capturar oportunidades em regiões e setores pouco explorados:
- FII de agronegócio e terras agrícolas, aproveitando a alta das commodities;
- Fundos de logística segmentados em e-commerce e centros de distribuição;
- Fundos de hotelaria e saúde, com demandas específicas de recuperação pós-pandemia;
- Fundos híbridos, que combinam CRIs e cotas de FIIs para maximizar o retorno ajustado ao risco.
Investir em FIIs alternativos requer análise de tese, qualidade de gestão e posição de mercado dos ativos subjacentes, mas pode resultar em retorno expressivo mesmo quando o core tradicional passa por ajustes.
Outros veículos e estruturas de funding alternativos
Além dos FIIs, o ecossistema imobiliário brasileiro oferece múltiplas avenidas de investimento:
- LCIs e LIGs: títulos de renda fixa isentos de IR, lastreados em créditos imobiliários;
- CRIs: certificados que se beneficiam diretamente da correção por juros e inflação;
- FIDCs imobiliários: fundos que investem em recebíveis, com potencial de juros atrativos;
- Debêntures e FIPs: que permitem acesso a projetos de desenvolvimento e estruturas de project finance.
Conhecer cada estrutura e seu perfil de risco-retorno é fundamental para montar uma carteira mais resistente a ciclos de mercado.
Exemplos práticos: FIIs alternativos em destaque
Alguns FIIs demonstraram desempenho extraordinário até fevereiro de 2025, reforçando a validade das teses fora do eixo Rio–SP:
HCTR11 (Hectare Capital): retorno de 22,91% até fev/25. Focado em desenvolvimento imobiliário regional, com 80% em CRIs e exposição a hotelaria e agronegócio.
RECT11 (REC Gestora): 18,20% de retorno. Investe em prédios AAA fora dos principais bairros, com dividend yield de cerca de 14% a.a.
BTRA11 (BTG Pactual): 16,96% de retorno. Terras agrícolas rentáveis via contratos de cessão, atrelados à inflação, em regiões de alta produtividade.
HSAF11 (HSI): 14,14% de retorno. Fundo híbrido que equilibra CRIs e cotas de FIIs, oferecendo exposição multi-ativos.
Como montar uma carteira diversificada e resiliente
Para aproveitar o potencial além dos fundos tradicionais, siga estes passos:
- Defina seus objetivos de curto, médio e longo prazo;
- Avalie seu perfil de risco e horizonte de investimento;
- Equilibre exposições entre FIIs tradicionais, alternativos e outros veículos;
- Realize due diligence na gestão, vacância e contratos dos ativos;
- Reavalie periodicamente a carteira à luz de mudanças macroeconômicas e setoriais.
Considerações finais: visão de longo prazo
Dominando o mercado imobiliário requer uma estratégia que vá além dos conceitos tradicionais. Ao explorar FIIs alternativos e outras estruturas de funding, o investidor não apenas diversifica riscos, mas também acessa oportunidades de retorno mais elevado.
Embora o momento exija atenção às taxas de juros e à inflação, a amplitude de veículos disponíveis hoje permite que cada investidor personalize seu portfólio de acordo com suas metas e tolerância.
O sucesso no mercado imobiliário depende da combinação entre visão estratégica, gestão profissional e vigilância contínua. Com esses pilares, você estará apto a enfrentar desafios e colher frutos duradouros.
